Гражданско-правовая наука и практика разработали несколько способов приобретения недвижимости в собственность:
- по договору (купля-продажа (мена), дарение (пожертвование), финансовый лизинг, рента);
- по закону;
- из актов органов государственной власти, органов власти Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления.

С учетом рассматриваемой ситуации, считаем нецелесообразным раскрывать особенности приобретения недвижимости в собственность по договору финансового лизинга, исходя из следующих соображений:

Согласно ч. 2 ст. 1 Закона Украины от 16.12.97 г. № 723 “О финансовом лизинге”, по договору финансового лизинга лизингодатель обязуется приобрести в собственность вещь у продавца (поставщика) согласно установленным лизингополучателем спецификациям и условиям и передать ее в пользование лизингополучателю на определенный срок не менее одного года за установленную плату (лизинговые платежи). Вряд ли агентство недвижимости имеет какое-то отношение к подобной сфере деятельности.

Поскольку нас интересует приобретение недвижимости через агентство недвижимости, то считаем, что нет необходимости раскрывать способы получения недвижимости в собственность по договору дарения (пожертвования), по закону, из актов органов государственной власти, органов власти Автономной Республики Крым и органов местного самоуправления.

Согласно ч. 1 ст. 328 Гражданского кодекса Украины, право собственности приобретается на основаниях, не запрещенных законом, в частности, на основании сделок. С учетом рассматриваемой ситуации отметим, что приобретение недвижимости в собственность оформляется соответствующим договором, который должен быть заключен в письменной форме, нотариально удостоверен и пройти соответствующую государственную регистрацию (ч. 1 ст. 657, ч. 2 ст. 719, ч. 2 ст. 732 ГК). Договор комиссии или поручения с агентством недвижимости также необходимо заключить в письменной форме, но можно не удостоверять нотариально - такие договора не подлежат государственной регистрации.

Порядок заключения и существенные условия договора купли-продажи, мены, ренты определен Гражданским кодексом Украины (глава 54, 56).

 

Порядок нотариального удостоверения договоров об отчуждении жилого дома и земельного участка определен Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденной приказом Минюста Украины от 03.03.04 г. № 20/5, зарегистрированного в Минюсте Украины 03.03.04 г. под № 283/8882. Этой же Инструкцией установлен подробный перечень документов, необходимых для нотариального удостоверения договора. Удостоверяется такая сделка по месту нахождения недвижимости.

Кроме того, такая сделка подлежит государственной регистрации в соответствии с Временным положением о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста Украины от 07.02.02 г. № 7/5, зарегистрированном в Минюсте Украины 18.02.02 г. под № 157/6445. Этим Временным положением утвержден перечень необходимых для государственной регистрации документов.

Для уменьшения правовых рисков при приобретении недвижимости и участка через посредника (агентство недвижимости) целесообразно провести правовую экспертизу проектов необходимых договоров, которые, вероятно, будут предложены посредником.

Конечно, невозможно дать в данный момент стопроцентной гарантии в том, что грамотно составленный договор – это залог безопасности при приобретении недвижимости через посредника. Дело в том, что даже если бы Предприятие намерено было приобрести помещение и участок напрямую у собственника, наш ответ был бы таким же. В любом случае по закону предприятие сможет, по крайней мере, взыскать убытки с продавца, который произвел отчуждение помещения и участка незаконно (ст. 1214 ГК).

 

Как минимизировать налоги при приобретении недвижимости?

За нотариальное удостоверение договоров взимается государственная пошлина в размере 1 % суммы договора, но не менее 1 необлагаемого налогом минимума доходов граждан (17 грн.) (согласно п. “а”, “б” ч. 3 ст. 3 Декрета КМУ от 21.01.93 г. № 7-93 “О государственной пошлине”).

В случае приобретения помещения и участка в собственность по договору купли-продажи (мены, ренты) порядок налогообложения такой операции будет следующим.

НДС

Если предприятие приобретет помещение и участок у физического или юридического лица, не являющегося плательщиком налога на добавленную стоимость, то покупка помещения и участка не будет облагаться указанным налогом. Но в этом случае предприятие - покупатель не сможет получить и налогового кредита, что может оказаться несколько невыгодным, если такое предприятие в данном налоговом периоде будет нуждаться в налоговом кредите. Но принятие решения о совершении такой сделки, безусловно, останется за Вашим предприятием.

Если агентство недвижимости не является плательщиком НДС, то операция по оказанию ним предприятию комиссионных или представительских услуг при приобретении помещения и участка также не будет облагаться НДС.

Налог с доходов физических лиц

Если помещение и участок будут приобретены у физического лица – не предпринимателя по договору купли-продажи (мены), то такая операция для физического лица будет облагаться налогом на доходы физических лиц, и, соответственно, цена помещения и участка при его продаже фактически будет большей на сумму этого налога. Но следует учесть, что налогообложение операций по продаже объектов недвижимого имущества в соответствии с Законом Украины “О налоге с доходов физических лиц” от 22.05.03 г. № 889-IV будет осуществляться только с 01.01.05 г. (п. 1.10 ст. 1, пп. 22.1.5 п. 22.1 ст. 22 указанного Закона).

Если помещение и земельный участок будут приобретаться у физического лица - субъекта предпринимательской деятельности, то доход от продажи будет облагаться как доход от предпринимательской деятельности (если помещение и участок использовались в предпринимательской деятельности) по ставке 13 % (п. 9.12 ст. 9, п. 7.1 ст. 7, п. 22.3 ст. 22 Закона “О налоге с доходов физических лиц”). Если же продаваемое помещение и участок не используются в предпринимательской деятельности, то доход от продажи облагается на общих основаниях (т.е. только с 01.01.05 г.).

Налог на прибыль

Поскольку приобретаемый дом является жилым помещением и из жилищного фонда на момент покупки не выведен, то предприятие-покупатель не сможет отнести стоимость купленного дома и участка к составу валовых расходов.

Согласно пп. 5.3.2 п. 5.3 ст. 5 Закона Украины от 28.12.94 г. № 334 “О налогообложении прибыли предприятий” (далее – Закон о налогообложении прибыли), не включаются в состав валовых расходов расходы на приобретение основных фондов, подлежащих амортизации согласно ст. 8 этого Закона. Согласно абз. 1 пп. 8.9.3 п. 8.9 ст. 8 Закона о налогообложении прибыли, в случае если объект недвижимого имущества (недвижимость) приобретается плательщиком налога вместе с землей, которая находится под таким объектом или является предпосылкой для обеспечения функционального использования такого объекта недвижимости согласно нормам, определенным законодательством, амортизации подлежит совокупная стоимость такого основного фонда и такой земли по нормам, определенным этой статьей для основных фондов группы 1.

Но дело в том, что согласно абз. 5 ч. 1 пп. 8.1.4 п. 8.1 ст. 8 Закона о налогообложении прибыли, не подлежат амортизации и производятся за счет соответствующих источников финансирования расходы на приобретение непроизводственных фондов. Согласно абз. 2 ч. 2 пп. 8.1.4 п. 8.1 ст. 8 Закона о налогообложении прибыли под термином “непроизводственные фонды” следует понимать капитальные активы, которые не используются в хозяйственной деятельности налогоплательщика. К таким непроизводственным фондам относятся капитальные активы (или их структурные компоненты), которые подпадают под определение группы 1 основных фондов в соответствии с пп. 8.2.2 этой статьи, включая арендованные.

Согласно пп. 8.2.2 п. 8.2 ст. 8 Закона о налогообложении прибыли, к группе 1 относятся строения, сооружения, их структурные компоненты и передающие устройства, в том числе жилые дома и их части (квартиры и места общего пользования), стоимость капитального улучшения земли.

Согласно ст. 179 Жилищного кодекса Украины, пользование домами (квартирами) государственного и общественного жилищного фонда (фонда жилищно-строительных кооперативов), а также частного жилищного фонда и их содержание осуществляется с обязательным соблюдением требований Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, которые утверждаются Кабинетом Министров Украины.

Согласно п. 18 Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденных Постановлением КМУ от 08.10.92 г. № 572, собственники квартир, наниматели и арендаторы обязаны использовать помещения жилых домов по назначению, обеспечивать сохранность жилых и подсобных помещений квартир и технического оборудования домов, соблюдать правила пожарной безопасности.

Эти нормы жилищного законодательства приведены в данной консультации лишь для примера, в обоснование того, что предприятие не сможет убедительно доказать (обосновать) налоговым органам, что оно приобрело жилое помещение для использования его в собственной хозяйственной деятельности, поскольку такое использование запрещено законодательством.

Следовательно, амортизации будут подлежать только расходы на приобретение земельного приусадебного участка.

 

Субъектный состав сторон договоров на приобретение в собственность жилого дома с приусадебным участком и комиссии (поручения) не влияет на содержание условий этих договоров.

Различия существуют только в налогообложении и в составе документов, необходимых для нотариального удостоверения и государственной регистрации договора купли-продажи (мены, ренты) дома и приусадебного участка. Особенности налогообложения указанных операций и сведения о необходимых документах были приведены выше.